Mietrecht: Immer Ärger mit der Wirklichkeit

Von | 31. Juli 2016

(Alexander F. S. Putzendopler) Eigentum ist Freiheit. Freiheit ist ohne Eigentum nicht möglich. Dies erkennt man bereits an der „eigentümlichsten“ Form der menschlichen Kontrolle, nämlich der über den eigenen Körper. Nimmt man dem Individuum das Eigentum, die Herrschaft über sich selbst, dann nimmt man ihm die Freiheit und verdammt ihn zur Sklaverei, zur Knechtschaft. In fast ebensolchem Maße gilt dies auch für das (Privat)eigentum an Sachwerten, an Vermögen. Nur durch einen eindeutigen und vor allem verlässlichen Eigentumsbegriff kann eine Gesellschaft funktionieren, die sich als Zivilisation von keulenschwingenden Neandertalern unterscheiden möchte. Lediglich die klare Abgrenzung zwischen „dein“ und „mein“ läßt ein friedliches Zusammenleben möglich werden. Erst durch nicht mehr zu hinterfragende Eigentumsverhältnisse weiß der Mensch, was er darf und wo seine Grenzen liegen. Jegliche Rechtsordnung fußt im engeren oder weiteren Sinne auf einem Eigentumsbegriff, weil die ausschließliche Verfügungsgewalt über Dinge der verläßlichste Ausgangspunkt für weitergehende und feinere Rechtsinstrumente ist. Erst wenn bestimmt ist, wer der Eigentümer des Objektes ist, kann man sich darüber Gedanken machen, was denn nun Diebstahl ist oder wie die Übertragung des Eigentums zu funktionieren hat. Da jedermann weiß, daß das Stehlen von fremdem Eigentum verboten und somit juristisch als auch moralisch unrechtmäßig ist, ist das Eigentum ein wenn nicht das friedensstiftende Element menschlichen Zusammenlebens. Und Frieden ist die Abwesenheit von Zwist, also wiederum die Freiheit von Widrigkeiten und allfälligen gewalttätigen Auseinandersetzungen. Somit führt Sacheigentum zur Freiheit.

Moment: Sollte sich dieser Beitrag denn nicht um eine Reform des Mietrechts drehen? Was hat diese kleine Einführung zum Eigentum aber damit zu tun? Wie sich dem geneigten Leser sogleich erschließen wird: Allerhand.

Für die mit der Materie nicht ganz so eng Vertrauten sei kurz dargelegt, daß das MRG in drei verschiedenen Varianten zur Anwendung kommen kann: Im sogenannten Vollanwendungsbereich, im Teilanwendungsbereich und in der Vollausnahme. Die Normen hiezu sind relativ komplex, weshalb die Formel „Vor Ende des Zweiten Weltkrieges gebaut – Vollanwendung“ als Faustregel herangezogen werden darf. Während in der Teilanwendung vor allem kündigungsrechtliche Bestimmungen zu finden sind, ist der Vollanwendungsbereich des MRG prall gefüllt mit Pflichten des Vermieters und etlichen Verboten, was selbiger gefälligst zu unterlassen habe. Insbesondere jedoch findet man dort die Mietzinslimitierungen, um die es sich bei dieser „Reform“ im Kern dreht. Diese Normen sehen gewisse Maximalbeträge vor, die ein Vermieter als Zins für seine Wohnung verlangen darf.

Die Exponenten der SPÖ – fleißig sekundiert freilich von Vertretern fast sämtlicher anderer im Nationalrat vertretener Parteien – sind nun der Ansicht, daß das Mietniveau in Österreich weit überhöht ist (richtig, wenn man es in Relation zu den jeweiligen Einkommen setzt) und daran nur die wucherischen Vermieter und die viel zu laxen Zwänge des MRG schuld sind (grundfalsch!).

Die Sozialisten aller Parteien gehen nämlich von einer völlig irrigen Grundannahme aus: Es gäbe unendlich viel Wohnraum und lediglich aufgrund der Gier einiger weniger Raffzähne schössen die Mieten in lichte Höhen. Diesem Problem wäre natürlich mittels einer geschwinden, hochsozialen Reform sofort beizukommen, indem man schlicht den gesetzlichen Maximalzins pro Quadratmeter auf sagen wir EUR 5,00 limitieren würde und schwupps, kostete eine hundert Quadratmeter messende Wohnung in bester Wiener Lage abzüglich eines Befristungsabschlages von 25% nur mehr EUR 375,00 pro Monat. Das klingt doch gut, oder? Zu diesem Preis wohnt auch ein steirischer Gewerkschaftsfunktionär gerne in Wien. Dummerweise haben die Gesellschaftskonstrukteure der Parteien einen klitzekleinen Punkt vergessen: Die Realität.

Kein auch nur mit einem Funken ökonomischer Vernunft ausgestatteter Vermieter (also Eigentümer) würde seine Objekte zu diesen Schleuderpreisen vermieten, die wahrscheinlich nicht einmal die Erhaltung decken. Was macht unser gewiefter Vermieter also? Er vermietet unter der Hand teurer oder – aktuell ob des Denunziationswahns vieler Mitbürger – einfach gar nicht. Das wiederum führt zu einer enormen (und bereits jetzt durch den konfiskatorischen Charakter des MRG bedingten) Verknappung des Angebots und somit einer Steigerung der Preise.

Was aber wäre ein gewiefter Sozialklempner, hätte er nicht gegen diese ausbeuterischen und „neoliberalen“ Geschäftspraktiken ein probates Mittel: Die sogenannte Leerstandsabgabe. Diese gibt es – neben etlichen weiteren absurden Bestimmungen (maximal ein Bad pro Wohnung erlaubt usw) – unter anderem bereits in Berlin. Diese Abgabe ist nichts anderes als eine Strafsteuer auf die Entscheidung, eine eigene Liegenschaft nicht bzw nicht zu den vom Gesetzgeber oktroyierten Vorgaben zu vermieten. Sobald der Vermieter sodann durch diese Beugestrafe endlich im Sinne der Obertanen erzogen wurde, wird er wohl irgendwann entnervt das Handtuch werfen, sein Objekt verkaufen (allenfalls einem staatsnahen bzw staatseigenen Liegenschaftsverwerter) und sich selbst nur mehr als gut umsorgter Mieter niederlassen. Dummerweise ist aber aufgrund der schon begonnenen Interventionsspirale der Markt für Mietwohnungen bereits so zertrümmert, daß die Suche nach einem leistbaren Objekt in adäquater Größe zu keinem leichten Unterfangen werden wird.

Hier schließt sich nun der Bogen zur kleinen Einleitung: Sämtliche hier angedachten und bereits auch verwirklichten Maßnahmen der „Apologeten einer gerechteren Gesellschaft“, die noch dazu am Problem vorbeigehen und es nicht lösen, sondern verschärfen, sind nichts anderes als blanke Enteignung der Vermieter! Entweder mittels einer Verwertungsbeschränkung (Mietzinsgrenze) direkt, oder indirekt durch absurde Vorschriften, was der Vermieter alles vorzukehren habe – was natürlich ebenso Geld kostet. Durch diese Eingriffe durch den unbarmherzigen Leviathan wird aber eben die Friedenssicherungsfunktion des Eigentums völlig konterkariert: Der soziale Friede steht auf immer brüchigeren Füßchen, sehen es doch einerseits die Nettozahler nicht ein, für fremdes Plaisier und Faulheit zu schuften, andererseits wecken solche Debatten die Begehrlichkeiten respektive die Unzufriedenheit der Nettoempfänger (also die große Mehrheit der Austriaken) ein weiteres Stückchen. Weil es geht ja noch mehr an sozialen Wohltaten. Angesichts dieser unersprießlichen Entwicklungen fragt man sich, ob die Ankündigung einer dergestalten Reform des Mietrechts nicht als gefährliche Drohung zu verstehen ist.

P.S.: Den Äußerungen von SPÖ-Bautensprecherin Ruth Becher (22.4.2016) wurde noch am selben Tage von ÖVP-Bautensprecher Hans Singer mittels Presseaussendung widersprochen, der „Optimismus bezüglich Mietrecht sei verfrüht.“ Inwiefern man allerdings im Lichte des oben Ausgeführten hier von „Optimismus“ sprechen kann, erschließt sich dem Autor dieser Zeilen nicht.

(Alexander F. S. Putzendopler ist Rechtsanwaltsanwärter in Wien. Der Autor ist bekennender Freiheitsfreund und kein Liebhaber staatlicher Interventionen. Dieser Artikel erschien in Ausgabe 02/2016 des „Couler“, der Zeitschrift des Mittelschüler-Kartell-Verbandes.)

16 Gedanken zu „Mietrecht: Immer Ärger mit der Wirklichkeit

  1. Thomas Holzer

    Keine Reform des MRG, sondern ersatzlose Abschaffung desselben!
    Vertragsfreiheit, immerhin treffen sich ja zwei mündige Parteien – wird doch von den vereinigten Sozialisten die Mündigkeit jedes einzelnen Untertan immer wieder gerne betont, wenn es eben gerade als opportun erscheint.
    Leerstandabgabe, Mietpreisbremse: alles nur Mittel dazu, den Untertan noch weiter zu knechten und von den -leider gewählten- Politikerdarstellern abhängig zu machen.

  2. stiller Mitleser

    Die extensiven rechtsphilosophischen Präliminarien sollen mal unbesprochen bleiben.

    Aber: problematisch ist wirklich nur die Lage der kleinen Vermieter, die halt eine oder zwei Eigentumswohnungen als Anlage erworben haben oder jener, die Eigentümer oder Teileigentümer einer, meist ererbten, Immobilie mit mehreren Wohnungen sind. Diese Vermieter sammeln meist nicht genug Erfahrung um Mieter und mögliche Konflikte einschätzen zu können und bei jenen, die ihre Immobilie selbst mit Konsumverzicht finanziert haben ist der Ärger nachfühlbarerweise besonders groß.
    Alle anderen, mit größerem Immobilienbesitz, können sich problemlos (und vom Mieter finanziert, denn die Hausversicherung, die in die Hausbetriebskosten eingerechnet wird, inkludiert auch eine Rechtsschutzversicherung ) juristische Expertise zukaufen.
    Wohnen muß rechtlich mieterfreundlich organisiert sein. Jene Zeiten, in denen Mieter ihre Habseligkeiten mit dem Leiterwagerl durch die Wiener Gassen karrten, wenn der Hausherr sich ihrer entledigt hatte, die sind unwiderruflich vorbei.
    Und beim Vermieten mit Chuzpe ist immer noch einiges drin, Migration und der Zustrom sprachlich und rechtlich Unkundiger werden selbstverständlich und versiert genutzt.

  3. Peter Matzenberger

    @ stiller Mitleser:

    Sorry, aber Sie unterliegen einem gravierenden Irrtum: In keiner einzigen Gebäudebündelversicherung ( Feuer-, Leitungswasser-, Haftpflicht- eventuell Sturmschaden) ist eine RECHTSSCHUTZ-Versicherung inkludiert. Aufgrund des enormen Konfliktpotentials im Spannungsfeld der widerstreitenden Interessen zwischen Vermieter und Mieter, ist mir – obwohl seit 30 Jahren in der Branche tätig – KEINE (!) Versicherungsgesellschaft in Österreich bekannt, die dieses Risiko des VERmieters abzudecken bereit wäre. Umgekehrt können fue Mieter sehr leicht Rechtsschutzversicherungen für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen abschliessen.

    Man sieht: Die Versicherungsmathematiker wissen das Risiko sehr gut zu berechnen und kennen die mieterfreundlichen Gesetze samt der noch extremer mieterfreundlichen Judikatur!

  4. Peter Matzenberger

    @ KB Alexander F.S.Putzendopler:

    Frau Ruth BECHER, die Bautensprecherin und Apologetin des neuen “Universalmietrechts” träumt von einem Verbot von Befristungen mit Ausnahme weniger, im Einzelfall genau zu begründender Ausnahmen zur Wohnungsversorgung naher Angehöriger, und im letzterem Fall von einem 40%igen (!) Abschlag vom Richtwertmietzins.

    Ausserdem verlangt sie ein Hineingleiten aller Wohnbauten ab dem 21.Jahr nach deren Errichtung in das Richtwertsystem. Die bedeutet insbesondere für die “Vorsorgewohnungen” der Anleger, daß just dann, wenn man ins Pensionsalter kommt, die ersten größeren Erhaltungsarbeiten bei schlagartig gesunkenen Mieterträgen erwartet werden dürfen. Der Vorsorgegedanke von mündigen und selbstbestimmten Steuerzahlern wird somit zu Grabe getragen!

    Parallel dazu dieht man in Wien schon jetzt, wohin uns sozialistische Gesundheitspolitik à la Wehsely führt.

    Gute Nacht, Österreich!

  5. Falke

    Mieten unterliegen genauso den Marktgesetzen von Angebot und Nachfrage wie alle andern Güter auch. Wenn nun durch Einschränkung oder Aufhebung der Vertragsfreiheit in den Markt eingegriffen wird, funktioniert dieser halt nicht mehr, und die Folge sind Wohnungsnot und nicht marktgerechte Mieten. Das kann man aber natürlich einem ideologieblinden Roten oder Grünen nicht klar machen.

  6. Thomas Holzer

    @Falke
    So ist es; in den meisten Fällen, in welchen sich “unsere” Politikerdarsteller, in ihrem unbändigen Drang, Handeln vortäuschen zu müssen, bemüßigt fühlen, (zusätzliche) gesetzliche Reglementarien zu erlassen, wird es für die p.t. Untertanen unverhältnismäßig teurer, als würden sie einfach Angebot und Nachfrage wirken lassen.

  7. stiller Mitleser

    @ Peter Matzenberger
    danke für Ihren Einwurf, meine Informationen lauten anders und ich werde morgen (Montag!) bei meinem Anwalt nachfragen. In den letzten Jahren hat es im MRG ja bereits Verschlechterungen für Mieter gegeben, wie die Anwaltspflicht für Verfahren, Verkürzungen mancher Fristen.. etc

    Im übrigen würde ich jedem raten, sein Geld (wenn er nicht wirklich sehr viel davon hat) in eine hübsche Immobilie zu stecken, die er selber nutzt. Gerade Vorsorgewohnungen können, wenn sie nicht auch vom Bauträger/der anbietenden Bank verwaltet und vermietet werden, was aber wieder den Ertrag schmälert, eine Menge Ärger bringen und sonst nicht viel. Beim Vermieten (aber natürlich auch beim Mieten) bleibt man am besten im eigenen Milieu, weil man das besser einschätzen kann und weil da auch die Moderation von Konfliktfällen leichter ist. Mit 1 – 2 Wohnungen ist man noch kein “Hausherr” und braucht sich auch nicht mit großen Liegenschaftsbesitzern zu solidarisieren.

  8. Thomas Holzer

    @stiller Mitleser
    Ökonomisch betrachtet, als Untertan von Politikerdarstellern, welcher wir -leider- tagtäglich in den Medien ansichtig werden (müssen), ist Immobilienbesitz nicht zu empfehlen, ist dieser doch wesentlich leichter zu konfiszieren -Verzeihung, ich meinte zu besteuern- als (fast) alles andere Vermögen.

    “bleibt man am besten im eigenen Milieu, weil man das besser einschätzen kann und weil da auch die Moderation von Konfliktfällen leichter ist.”
    Vollkommen korrekt; nur wird dieses “im eigenen Milieu bleiben” leider durch die exzessive Gesetzgebung “unserer” Politikerdarsteller (Antidiskriminierungsgesetze et al.) zunehmend erschwert.

  9. stiller Mitleser

    “leichter zu konfiszieren”
    Überschaubar großes, mittelständisches Vermögen ist halt leider schwer versteck/verschiebbar und zu allererst allen steurtechnischen Übergriffen ausgesetzt. Und wenn man mit Mietnomaden/Vandalen zu tun bekommt, ist man auch auf einen oft wenig engagierten/versierten Anwalt angewiesen. Und wenn man eine Hausverwaltung engagiert muß man auch wieder aufpassen…
    Gewiefte Vermieter (“slumlords”) brauchen in aller Regel keinen Richter, freun sich über Zuwanderung und rekrutieren aus dieser auch geeignete Hilfskräfte.
    http://derstandard.at/2000042021859/Die-Welt-des-Wiener-Wuchers

  10. Thomas Holzer

    Diesen Artikel habe ich auch gelesen; es wird aber -wie üblich im Substandard- insinuiert, daß derlei “Agieren” der Alltag sei;
    wo bleiben die ach so sozialen NGOs, wenn sie der Neubürger einmal wirklich braucht?! 😉

  11. stiller Mitleser

    @ Thomas Holzer
    “wo bleiben die ach so sozialen NGOs”
    na, die propagieren die ökokorrekte Holzbaracke für Migranten und Studenten, eine steht schon in Aspern.
    (Aber die unteren Segmente des Wiener Mietmarktes waren auch schon in den Jahren vorher speziell organisiert. Als korrekter Vermieter tut, ja kennt man, das gar nicht. Im mittleren und im Luxussegment hatte man ja mit juristischer Gegenwehr zu rechnen…)

  12. oemit

    “… Diesem Problem wäre natürlich mittels einer geschwinden, hochsozialen Reform sofort beizukommen, indem man schlicht den gesetzlichen Maximalzins pro Quadratmeter auf sagen wir EUR 5,00 limitieren würde und schwupps, kostete eine hundert Quadratmeter messende Wohnung in bester Wiener Lage abzüglich eines Befristungsabschlages von 25% nur mehr EUR 375,00 pro Monat….2

    Die Arbeitskosten, egal in welcher Branche, sind ziemlich hoch ( z.B.: Malergeselle € 18,-/Stunde). Eine Alleinerzieherin kann natürlich für das Ausmalen einer Wohnung dies nicht bezahlen.
    Einfaches Mittel dagegen: Stundenlohn des Malergesellen einfach auf € 10.- senken, und – schwups – kann sich auch eine Alleinerzieherin ein Ausmalen der Wohnung leisten.
    Geht doch soooooo einfach , oder….

  13. stiller Mitleser

    @ oemit

    Der gewiefte Vermieter erkennt mit erfahrenem Blick den Mieter ohne Alternative (und das sind derzeit sogar sehr viele) und vermietet die Bude, ohne sie frisch auszumalen, selbstverständlich als Kategorie A. Bei der Rückgabe versucht er dann rumzumäkeln und die Kaution einzubehalten.

    Was die Leerstandsabgabe anbelangt, so denk ich, daß sie vor allem die kleinen Vermieter, also die teilweise ja zu Recht bei Vermietung Probleme befürchtenden Besitzer von leerstehenden Eigentumswohnungen betreffen würde. Bei älteren Mietshäusern gibt’s nämlich kaum Leerstände, da wird lieber alles vermietet, schon um nicht auf Anteilen der Betriebskosten sitzen zu bleiben.

    Eine Novellierung des MRG ist ja seit Jahren im Gespräch und manche Dinge wie Eintrittsrechte in alte Verträge sollten tatsächlich neu überdacht werden; ich selbst hatte eine Tante, die ein Zinshaus in sehr guter Lage besaß und gutsituierte Mieter mit Billigstverträgen über Generationen nicht loswurde, auch ihrer besten Freundin, mit einem noch größeren Haus in ebenfalls bester Lage erging es, trotz Anwalt-Sohn, ebenso. Allerdings war man damals nicht so Rendite orientiert, lebte auch nicht vom Haus, sondern betrachtete es als Sicherheit.

  14. Alexander F. S. Putzendopler

    @oemit: Es würde tatsächlich für viele potentielle Kunden und somit auch die Professionisten enorme Vorteile bringen, würden nicht Mindestlöhne uä verlangt, sondern auch diese Saläre dem freien Markt unterworfen werden.

  15. Ferdinand Schneider

    Ich bin ein Mieter und muss sagen, dass mein Vermieter ein sehr netter Mensch ist und dass mich nichts stört. Es ist sehr verständlich, dass der Vermieter die Miete nicht zu niedrig hält. Auch der Vermieter muss Geld verdienen.

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