Platzt die deutsche Immo-Blase dank EU-Richtlinie?

Die Preise für Wohnimmobilien in deutschen Großstädten steigen und steigen – in den letzten fünf Jahren alleine um 45%! Aber damit könnte, damit wird wohl eher bald Schluß sein. Der Grund: die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WKR), die am 4. Februar 2014 von der EU beschlossen wurde und binnen zwei Jahren, sprich jetzt, in die nationale Gesetzgebungen umzusetzen ist. In dieser Woche werden erste Banken in Deutschland beginnen, diese Richtlinie umzusetzen – mit vermutlich dramatischen Konsequenzen für den deutschen Immobilienmarkt.

Dabei wird die Umsetzung dieser Richtlinie von den Banken nicht an die große Glocke gehängt – mit gutem Grund. Denn diese Richtlinie wird dazu führen, dass deutsche Banken deutlich weniger Kredite für Wohnimmobilien vergeben werden als zuvor. Denn mit dieser Richtlinie sind die Banken in der Haftung, wenn sie über die Risiken des Immobilienerwerbs nicht ausreichend aufgeklärt haaben. Und: mit dieser Richtlinie gilt, die Rückzahlung des Kredits durch den Kreditnehmer muss über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein – in einigen Ländern wie UK oder Schweden zahlen die Kreditnehmer meist nur die Zinsen, tilgen aber nicht die Schulden an sich, da man von immer weiter steigenden Immobilienpreisen ausgeht.

In Deutschland ist das anders, aber dennoch sind viele Kredite auf „Kante genäht“, also sehr knapp kalkuliert. Kommt etwas dazwischen (Krankheit, Scheidung, Berufsunfähigkeit) schaut es schlecht aus – bislang haben Banken diese Risiken in Kauf genommen, nun wird der Fokus verändert: der Kunde muß unterschreiben, dass er sich solcher Risiken bewußt ist. Da Banken ab jetzt in der Haftung sind, könnte etwa ein Kunde, der nächsten Monat einen Immobilienkredit mit einer Bank abschließt, gegen die Bank klagen, wenn etwa klar wird, dass der Kunde gar keine ausreichende Rente erzielen wird um dann den Kredit bedienen zu können…. (weiter hier)

11 comments

  1. Thomas Holzer

    Wieder einmal haben “unsere” Politikerdarsteller eindrucksvoll den Beweis erbracht, daß sie mehr Probleme schaffen als “lösen” 🙂

  2. aneagle

    Nahezu unbemerkt hat in Europa der Kampf gegen das persönliche Eigentum (i.e. Freiheit) begonnen. Ein Kontinent ruiniert mutwillig zuerst seine Banken und dann den Wohlstand seiner Bürger. Sind die dummen machtgierigen Kerle tatsächlich der Ansicht, mit Armen können sie leichter umspringen, oder meinen sie, gerade sie persönlich und ihr Klientelmob, werden von den Galgen der Revolutionen verschont bleiben? Wann kommt der “europäische Frühling” ?

  3. rubens

    aneagle

    Ist das ein Angriff auf Eigentum, wenn Kredite restriktiver vergeben werden? Gehört einem eine mit kreditfinanzierte Immobilie? Ist nicht eher Überschuldung, ein Angriff auf Eigenkapital?

  4. Thomas Holzer

    @Rubens
    Die Politikerdarsteller sollten endlich damit aufhören, in jedem Untertan ein geistiges Nackerpatzerl zu sehen, welches vor allen Widrigkeiten des menschlichen Daseins durch den Nanny-Staat geschützt werden muß

  5. aneagle

    @rubens
    wenn die Kreditfinanzierung richtig geplant und erfolgreich ist, erhöht sie den Wohlstand der Bürger um eben diese Immobilie. Überschuldung ist nicht Teil einer sinnhaften Finanzierung. Eigeninitiative, Fleiß, freie Gestaltungsmöglichkeit, aktives Unternehmertum, persönliches Wagnis, Selbstbewusstsein, Hartnäckigkeit und Durchsetzungsvermögen, sowie Motivation und persönliches Glück sind die Ingredienzen einer stetig wohlhabenderen Gesellschaft.
    Diese kann sich, kraft ihres Wohlstandes, auch ein sattes Sozialangebot leisten und will das durchaus auch!. Ein Staat, der all das behindert, wird bald der dürre Blockwart eines Armenhauses sein.

  6. Falke

    Die Situation ist ja völlig absurd: einerseits bekommen die Banken immer mehr Gratis-Geld von der EZB, um billige Kredite zur Ankurbelung der Wirtschaft vegeben zu können, andereseits wird ihnen diese Kreditvergabe durch die obige EU-Richtlinie sowie schon seit einiger Zeit durch Basel III erschwert bis verunmöglicht.

  7. Christian Peter

    Wir sollten uns nicht vormachen : Banken sind Betrüger. Aus dem Nichts (Buch-) Geld zu schaffen und dafür reale Vermögenswerte wie Immobilien zu erhalten nennt man Betrug. Man sollte Banken endlich das Privileg der Teilsererve entziehen.

  8. Fragolin

    Erst knöpft man dem hakelnden kleinen Mann die Hälfte seiner Einkünfte ab und dann erhöht man die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit – und schon haben wir ein Volk der hochflexiblen Mietabhängigen. Eigentum ist nicht erwünscht, denn Eigentum erzeugt Unabhängigkeit.
    Nicht umsonst besitzt der durchschnittliche Deutsche nicht einmal ein Viertel des Privatvermögens eines Griechen oder Italieners…

  9. gms

    rubens,

    “Ist das ein Angriff auf Eigentum, wenn Kredite restriktiver vergeben werden?”

    Nicht “werden”, sondern “werden müssen”. Und ja — das ist ein Angriff auf das Eigentum, zumal über die Einschränkung der Vertragsfreiheit die Verfügungsgewalt über das Eigentum limitiert wird.

    Unter den Hammer werden speziell diejenigen aktuellen Kreditnehmer kommen, die keine sogenannte Prologationsklausel in ihren auslaufenden Verträgen haben, die wiederum nicht dem neuen Vorgaben entsprechen. Selbst wenn die Bank nach validen Erwägungen wollte, dürfte sie die bisherigen Konditionen nicht erneut gewähren, was dann zu einer Zwangsliquidierung der zuvor noch bewohnten Liegenschaft führen kann, was weder Bank noch Kunde wollte. Dumm gelaufen — siehe Eingriffe in die Verfügungsgewalt.

    Gibt es Auswege? — Die erste legale und offizielle Hintertür ist ein fingierter Rechtsstreit, bei dem sich Kunde und Bank vor Gericht auf einen beliebigen Vergleich einigen. Plan B besteht darin, indem die Bank einen überzogenen Wert der Immobilie annimmt und damit in den Büchern ihr Risiko verkleinert. Diesen windigen Ausweg läßt laut einer Stellungnahme im Begutachtungsverfahren zumindest die deutsche Umsetzung der Richtline zu, bloß ist auch dies nicht im deklarierten Sinne der erfindungsreichen Kommission, die nach 5-jähriger Schrecksekunde im Jahr 2003 explizit eingedenk der Immobilienkrise in den USA diese Knebelung erdachte. Im EU-Parlament wurde sie 2014 abgenickt.

    Die Einleitung zum Machwerk [1] liest sich dementsprechen wie ein Best-of-Foobar, wonach man Hindernisse bei der Vergabe von Krediten sogar beseitigen wollte und ja eigentlich nur die Förderung von Wirtschaftwachstum, Konsumentenschutz und Vertrauensbildung im Sinne hatte, sowie schöne Merkblätter zum Anschauen respektive Ausfüllen und natürlich Weltfrieden.

    Wer begrüßt die neue Regelung als erkennbarer Profiteur? Die Versicherungswirtschaft generell. Erstens wie im Artikel schon genannt als Ausfallshafter, und zweitens als direkte Geldgeber, sind doch jene Kredite explizit von der Neuregelung ausgenommen, deren Rückzahlung an bestimmte Ereignisse, wie etwa Unfall oder Tod des Konsumenten, gebunden sind [Art 3,2,a,ii]. Statt Raten zahlt man dabei Prämien, was irgendwie auf islamic banking für Fortgeschrittene hinausläuft [wie ebenso 3,2,c] und dennoch keine Zwangsversteigerungen ausschließt, sondern eingedenk der durchschnittlich höheren Gesamtbelastung das Risiko sogar noch erhöht.

    Daß es tatsächlich in Europa bereits zu Überschuldungen mit Hypothekarkrediten kam, ist unbestritten, jedoch ausgerechnet in Österreich oder Deutschland einen Regelungsbedarf zu erkennen, hat schon was Dummdreistes. Aber so ist das halt in einem One-Size-Fits-All-Völker-Kerker. Allerdings einen positiven Effekt gibt es: Die TV- und Radiowerbungen für Kredite werden überall länger und lustiger, siehe Wirkungen und Nebenwirkungen.

    [1] eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=celex%3A32014L0017

  10. gms

    Trompeter,

    “Wir sollten uns nicht vormachen”

    Na da redet der Richtige.

    “Banken sind Betrüger. Aus dem Nichts (Buch-) Geld zu schaffen und dafür reale Vermögenswerte wie Immobilien zu erhalten nennt man Betrug.”

    Klug erkannt, exakt das machen einzig und allein Zentalbanken. Geschäftsbanken bekommen kein Haus für Fiatmoney. Zahlt der Schuldner zurück, ist das Geld — fort —. Zahlt der Schuldner nicht, wird das Haus verkauft und der Erlös, der an die Bank geht, ist ebenfalls — fort –. Übersteigt der Erlös die Schuld, geht der Überhang an den Schuldner.

    “Man sollte Banken endlich das Privileg der Teilsererve entziehen.”

    Schau mal, das kann man trivial nachhüpfen: Da steht ein Haus und dort ist das Geld fürs Haus. Die Immobilie kommt wertmäßig in den Geldkeislauf.

    Sowas nennt man Deckung des Geldes. Sollte sich die Villa nach einer Fehleinschätzung der Geschäftsbank doch nur als Hundehütte herausstellen, so muß die Bank mit ihrem Eigenkapital dafür geradestehen. Sprich sie kauft die Baracke um einige Hundertausend und die sind dann? Richtig – fort.

    Für dich als unseren Forumsbraunen mag das selbst beim 98sten Durchgang wie Quantenmechanik klingen, aber ich erkläre es dir gerne nocheinmal.

  11. Mourawetz

    Es gibt auch noch einen anderen Grund, warum Wohnungen bald billiger werden. Das sind die Flüchtlingsströme, die sich momentan durch die Straßen Wiens ergießen. Da begegnen einem plötzlich Gruppen von ca. 5 bis 10 Personen südländischen Typs, wo sonst kaum jemand unterwegs war. Keine einzige Frau dabei. 2 Minuten später schon wieder so ein Grüppchen, an dem man vorbeihuschen muss.
    Was ist eine Wohnung wert, wenn man Angst haben muss? In Wien wird Wohnen bald sehr günstig und Wohnungen werden frei. Weil die Wiener wegziehen werden.

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